广州银行存量房利率下调需要申请吗广州全市收购存量房的公司怎么看待广州放宽存量房“商改租”

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广州银行存量房利率下调需要申请吗

存量房利率下调需要自行申请。房屋贷款利率是由银行根据政策和市场情况定期调整的，如果利率下调，借款人需要主动向银行申请调整利率。

一般情况下，银行会要求借款人提供相关材料，如身份证明、房屋所有权证等，以便进行审核和调整。因此，借款人应及时关注利率变化，并主动向银行申请调整利率，以便享受更优惠的利率。

怎么看待广州放宽存量房“商改租”

从核心内容来说，这份新政实际上是“商改租”。“我认为不是新政，而是延续2017年商改住的一个更有执行标准的文件，我们应该理解为商改租”，合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌在接受采访时表示，新政核心主要是想解决存量商业的出路。

◆◇实质

租赁市场真正的“增量”

“与‘二房东’模式的长租公寓不同，商改租对于租赁市场而言，是能够真正提供增量的，”中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市有大量的商业闲置，这些产生的原因多样，但从利用角度看，将这部分房源改造成出租房源，的确有利于缓解租赁房源短期，同时也减少资源浪费。

与被讨论很多的分散式长租公寓对比，商改租“实际上主要针对的是开发商手里的商业闲置”，这部分改造后可用于租赁的房源，是原本没有进入租赁市场的；而分散式长租公寓，则是对租房市场已有的房源进行改造和重新出租以及运营管理，简单地说，提供的是一种租房新渠道或者模式，对于租赁市场的增量，分散式长租公寓作用有限。

为何说“商改租”针对的是开发商手里的闲置？

根据新政内容要求，商改租要整体确权，性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，市面上由商业用地或者办公用地建出来的公寓，其实销售出去的时候，产权就已经分割出去了，所以是不可能再恢复到“整体确权”的状态的，也就不可能按照这个条件去享受民用的水电标准。

对此，张大伟也提出，整体看，广州的新政是有利于解决商改住目前存量过多的一个政策试点，商改住作为历史产物，的确有必要在不新增的基础上，逐渐消化这部分存量。在租赁市场，这种增量房源供应与存量二房东改造对比，增量更有利于平稳市场供需结构。

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卖还是租？开发商的选择题

从新政内容可以得出结论，“商改租”主要是针对开发商的，为他们盘活手中闲置的商办物业开了一个“绿灯”，对于公寓小业主和其他普通房东而言，“基本没有太大关系”。

那么，对于手中的商办物业，到底是选择继续卖还是改造后出租？开发商会如何选择？毕竟如果选择“商改租”的开发商太少，广州的租赁市场“增量”就非常有限了。

“事实上，对于大部分的开发商来讲，如果物业是可以销售的话，还是倾向于把它卖掉，而不是租出去。”肖文晓对开发商选择“商改租”持谨慎态度。

应该看到，商改住是有条件的，必须结构安全、消费安全、权属清晰。所以，新政并不是全面放开。“值得关注的是，商改住之后将不可入市，变成了出租房，这对于大部分产权机构来说，是选择短期优惠或降价销售，还是选择长期出租收益，将是一个难题。对于资金相对宽松的开发商有可能选择改造成出租，但对于大部分开发商来说，可能不会这么选择。”张大伟的观点也倾向于“能卖就不租”。

◆◇硬伤

商办改租赁房，有可能“先天不足”

一个值得关注的问题是，“商改租”还要面临一些“先天不足”。

“如果是存量商业改租赁用房，肯定避免不了存在户型硬伤，对于本身设计为公寓的产品，户型实用性和舒适性肯定好很多，不能同比的，”张智斌提出，以写字楼为例，户型改成租赁用房，本身就有很多问题。

他认为，商改住主要是一些非核心商圈的商办裙楼，以及非商务热点板块的存量写字楼改为公寓为主，但不能否认，这样的建筑改变平面功能是很考设计师功力的。

◆◇影响

对市场租金水平干预有限

对于有租房需求的消费者而言，“商改租”新政会不会推高广州租房市场的租金水平，才是问题的关键。对此，专家们基本都认为，影响非常有限。

新政策对于开发商盘活存量商业有积极意义，改为租赁住房可以吸引更多投资长租公寓和酒店公寓的机构选择，而对于放租的公寓小业主而言，“如果市场供应加大，对租金水平有影响，但不会有很大影响”，张智斌认为，租房者对租金水平更不需要过分担心。

“对于租房者关心的租金水平问题，其实说到底，租金会不会涨或者跌，取决于这轮‘商改租’带来的增量到底有多大，”张大伟表示，新政效应不会那么快显现，如果“商改租”带来的增量不明显，对于租金的影响“有可能没有”。

【记者】许蕾

谁知道可售存量房是什么意思？解释下

存量房：目前存在可以出售的的商品房（包括商品房 售后公房 广州称房改房），存量公房：就是指存在可售的售后公房（指之前单位分摊部分费用的房子 或 单位福利分配的房子转成个人产权 广州称房改房）公房包括可售和不可售的房子：可售是指之前说的存量公房 不可售（有可能是回迁房或者是单位产权分配的房子） 存量公房的出售是可以退税的 我建议您可以到房产交易中心问下具体退税费的细则

广东农商行存量房利率会掉吗

根据市场条件和货币政策调控的影响，农商行存量房利率可能会出现上升或下降的情况。例如，如果市场出现供大于求的情况或货币政策放松，农商行可能会降低存量房利率来吸引购房者的借贷需求。

相反，如果市场供需平衡或货币政策收紧，农商行可能会提高存量房利率以控制房地产市场的过热风险。因此，农商行存量房利率的变动会受到市场和政策影响，并可能上升或下降。

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